日本4省厅联合要请：加密资产不动产交易需严格KYC、防洗钱

根据日本金融厅4 月28 日发布的官方公告，日本金融厅（FSA）总合政策局风险分析总括课、国土交通省不动产建设经济局不动产业课、警察厅刑事局组织犯罪对策部组织犯罪对策第一课、财务省国际局调查课等4 个省厅联合对7 个产业团体发出「暗号资产を用いた不动产取引について（要请）」（针对使用加密资产的不动产交易之要请）。

4 省厅联合对6 个不动产协会与JVCEA 发出要请

本次要请的收文对象为7 个产业团体：

背景说明指出：宅地建物取引业者经手的不动产财产价值高、可与大额现金交换，存在被洗钱等犯罪利用的风险；近年资产保全与投资目的的不动产购买增加，国内外犯罪组织也可能利用不动产交易转换犯罪所得形态。文件特别点出「加密资产可跨境瞬间移转的特性，被认为作为不动产交易结算手段而被洗钱利用的风险高」。

对不动产业者的具体要求：严守资金决済法与犯罪收益移転防止法

对不动产业者（宅地建物取引业者）的具体要求两点：

一、加密资产与法定通货兑换行为可能构成加密资产交换业。提醒注意「将加密资产兑换为法定通货、或为兑换中介」之行为可能构成《资金决済法》下的加密资产交换业，未经登记从事此类行为有违反《资金决済法》之虞。发现有疑似无登记从事加密资产交换业之情形时，应向警察当局提供情报；不动产业者自为売主收受加密资产作为売却代金、再兑换为法定通货等不属加密资产交换业之行为时，亦不得利用无登记之加密资产交换业者。

二、依《犯罪收益移転防止法》（平成19 年法律第22 号）严格进行取引时确认。进行加密资产不动产交易时，须严格执行KYC，向所管行政厅提交「可疑交易申报」，遇事件性疑虑时向警察当局通报。

对加密资产交换业者的要求：客户属性不符高额交易须警戒

对加密资产交换业者的具体场景举例：

「客户以加密资产收取不动产売买代金、进行与客户属性不符之高额交易」等取引可疑情形时，须依《犯罪收益移転防止法》严格进行取引时确认，并向所管行政厅提交可疑交易申报、向警察当局通报事件性疑虑。

外为法重申：3,000 万円以上跨境加密资产与非居住者不动产取得需提报

文件最后特别重申《外国为替及外国贸易法》（昭和24 年法律第228 号，即「外为法」）下的两项报告义务：

1. 从海外收受相当于3,000 万日圆以上加密资产等的人，须提交「支払又は支払の受领に关する报告书」
2. 非居住者取得在日本不动产等时，须提交「本邦にある不动产又はこれに关する権利の取得に关する报告书」。此处特别注记：令和8 年4 月1 日（2026-04-01）后取得之日本不动产，无论取得目的为何均为报告对象

本次要请属「行政指导」（要请）层级，并非新立法或修法。但4 个省厅联署、同步发送至不动产与加密资产双产业，显示日本对「加密资产为决算手段的不动产交易」之AML 风险辨识已具体化，后续执法与业界合规动向值得关注。